Няма еднозначен отговор на този въпрос. В нашата богата практика са се откроявали най-различни случаи. Конкретният отговор на въпроса, изисква запознаване в детайли с индивидуалния казус на клиента. И все пак, узаконяването на незаконно построена сграда е процес, който изисква набор от документи и спазване на определени изисквания по Закона за устройство на територията (ЗУТ). Процедурата може да бъде различна в зависимост от това, кога е построена сградата, дали е в съответствие с действащия устройствен план на населеното място в което се намира, видът на сградата (жилищна, стопанска и др.). Основни документи, които обикновено се изискват са – документ за собственост – нотариален акт, договор, съдебно решение и др., кадастрална скица / скица на имота – издава се от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК), констативен акт от общината ,строителни чертежи и архитектурни проекти, Конструктивно становище, съгласие от съседи (ако е необходимо) – особено ако сградата е близо до границите на съседни имоти, удостоверение за търпимост (ако сградата е построена до 31 март 2001 г.). Важно е да знаете, че узаконяването е възможно само ако сградата отговаря на действащите устройствени планове и нормативи. В случай, че се налага промяна на подробен устройствен план (ПУП), процесът може да се удължи времево.
Процедурата по смяна на статут на земеделска земя (т.е. промяна на предназначението ѝ за неземеделски нужди – строителство, индустрия, туризъм и др.) може да отнеме от няколко месеца до над година, в зависимост от различни фактори. Подготовката на необходимите документи,обикновено отнема между 1-2 месеца. Налага се да бъдат изготвяни прединвестиционно намерение,извадки от кадастър, скици, становища, геодезически заснемания, почвени анализи, оценка за въздействие върху околната среда (ОВОС) и прочие. Между 3-6 месеца отнема внясянето на зявление и разглеждането му от компетентните държавни и общински органи /МЗХ,ОДЗ Община, РИОСВ, ВиК, Електрорапределение и др./. Вписване на решението за промяна и заплащането на дължимите такси към държавата, също обикновено отнема 1-2 месеца. Срокът може да бъде по-дълъг,ако се касае за защитена зона, в близост до водоизточник, или има нужда от ОВОС.
За да проверите дали имотът ви е част от горския фонд в България, може да извършите проверка проверка чрез кадастралната карта (Кадастър) или да се свържете с Агенция по горите, Регионална дирекция по горите или със сътветното държавно горско или ловно стопанство на територията на което се намира вашия имот. Ако имотът се намира в гориста, залесена местност, но няма ясно обозначение, може да се консултирате с лесовъд, който да направи съответната експертна оценка.
Да, можеш да продадеш своята идеална част от съсобствен имот без съгласието на другите съсобственици, но има няколко важни неща, които трябва да знаеш. Според чл. 33 от Закона за собствеността (ЗС), ако някой от съсобствениците реши да продаде своята част на трето лице, той е длъжен първо да я предложи на останалите съсобственици при същите условия. В този случай, а и по принцип е важно е да знаеш, какво означава „идеална част“-това не е физическо обособена част от имота (напр. една конкретна стая), а дял от правото на собственост – например ½, ⅓ и т.н. Купувачът ще стане съсобственик заедно с останалите, без да има право на точно определена част от имота, освен ако не се извърши делба. Можеш да продадеш само твоя дял, не целия имот (освен ако не си единствен собственик).
Разпределението на ползването на имот между съсобственици е важен и често наложителен въпрос, особено когато съсобствениците не желаят или не могат да постигнат разбирателство да използват имота съвместно. В българското законодателство има предвидени няколко възможности,например добровлно извънсъдебно споразумение между отделните съсобственици за разпределение на площта,разпределение по време, ако става дума за ваканционен имот или разпределение по предназначение,напр.единия да ползва земята за градина, друг за паркинг и т.н. Ако такова съгласие не бъде постигнато, всеки съсобственик може да подаде иск до съда, с който да поиска съдът да разпредели начина на ползване на имота. Важно е да знаете, че съсобственик няма право да използва имота самоволно, без да зачита правата на другите съсобственици, ако даден съсобственик ползва целия имот без съгласие, останалите могат да искат обезщетение за ползването, а ако имотът не може да се ползва реално поотделно – възможно е да се стигне до делба.
Превръщането на идеални части от имот в реални части означава да се направи разпределение, чрез което всеки съсобственик да получи конкретна, физически обособена част от имота, която да ползва самостоятелно. Това може да стане чрез прекратяване на съсобствеността посредством доброволна делба, ако между съсобствениците има съгласие затова или чрез съдебна делба, ако не е налице съгласие. В този случай, с решението си съда ще замести волята на съсобствениците – съделители и ще прекрати съсобствеността между тях върху общия имот.
Промяната на границите на имот (напр. на урегулиран поземлен имот или земеделска земя) е възможна, но е строго регулирана от закона и зависи от различни фактори. Необходимо е съгласие на съседите на имота, евентуалната промяна следва да се нанесе в кадастър, може да се извърши също така процедура за обединяване или разделяне на имоти или промяна, чрез регулационен план (в урбанизирани територии), а ако желаеш да промениш регулационните линии (например в града), това минава през процедура по изменение на Подробния устройствен план (ПУП). Процедурата е сложна, включва обществено обсъждане, одобрение от главния архитект и общината и пр. Не можеш да променяш граници, без съгласие на съседи (ако промяната ги засяга), ако промяната нарушава законови изисквания – например минималната площ за земеделски имот или двор или ако теренът попада в защитена зона или има специфичен устройствен режим.
Ако съсед е навлязъл в границите на твоя имот, имаш пълното право да предприемеш действия за защита на собствеността си. Важно е в какво се изразява и какъв е характера на навлизането /напр. изградена ограда, сграда или друг обект/, навлизане със земеделска техника, животни и т.н. Можеш да опиташ доброволно да уредиш спора, като помолиш изрично да премахнат обекта или да бъде възстановена границата. Добре е да водиш комуникацията в писмен вид (имейл, писмо, Viber), за да имаш доказателства. Можеш да изпратиш нотариална покана, с която да уведомиш съседа за нарушението и да изискаш премахване на обекта/възстановяване на границата в определен срок. Ако не се постигне доброволно разрешение на спора, следва да подадеш иск в съда за връщане на владението върху твоя имот и за премахване на пречките за ползването му.