Сделките с недвижими имоти в България са често срещани, но не винаги лесни. Един от най-проблемните казуси е, когато даден имот представлява незаконен строеж. В тази статия ще разгледаме какво представлява незаконният строеж, възможно ли е той да бъде предмет на сделка и какви са рисковете за страните по такава сделка.
Какво е „незаконен строеж“?
Съгласно Закона за устройство на територията (ЗУТ), незаконен строеж е строеж, който е изграден без валидно строително разрешение или в отклонение от одобрения инвестиционен проект. Това може да включва:
- постройки, изградени без разрешение за строеж;
- сгради, които надвишават параметрите, разрешени с проекта;
- промени по съществуваща сграда без нужните документи;
- временно преместваеми обекти, поставени в нарушение на нормативната уредба.
Може ли да се извърши сделка с незаконен строеж?
Да, но със сериозни ограничения и рискове. Законът не забранява категорично продажбата на незаконен строеж, но:
- Незаконният строеж не подлежи на нотариална сделка като обект на собственост, ако не е въведен в експлоатация и няма удостоверение за т.нар. „приемане на строежа“ (акт 16).
- В такива случаи може да се прехвърли само правото на собственост върху земята или идеална част от нея, а самият строеж остава „висящ“ и неподлежащ на узаконяване.
- При сделка с незаконен строеж, нотариусът може да откаже изповядване, ако няма нужните документи,доказващи законността на строежа.
- Банките няма да отпуснат кредит за закупуване на такъв имот, тъй като липсват гаранции за законност.
Какви са рисковете за купувача?
- Невъзможност да узакони строежа – ако не отговаря на действащите строителни и устройствени норми.
- Заповед за събаряне – общината може да издаде заповед за премахване на строежа, независимо от факта, че е закупен.
- Загуба на инвестиция – купувачът може да остане без право на собственост върху сградата, дори и ако я е платил.
- Съдебни спорове – впоследствие може да се окаже, че продавачът не е имал право да прехвърли имота.
Какви са възможните решения?
- Проверка на документацията – преди сделката, задължително се прави пълна правна проверка на имота.
- Консултация с адвокат по недвижими имоти – за анализ на рисковете и възможността за узаконяване.
- Узаконяване преди сделката – продавачът може да бъде задължен да узакони строежа, преди да се сключи сделката.
- Предварителен договор с клаузи за отговорност – ако все пак се стигне до сделка, трябва да се включат клаузи, които защитават купувача.
Заключение
Сделките с незаконни строежи крият значителни правни и финансови рискове. Въпреки че не са изрично забранени, те често са невалидни или трудно приложими на практика. Преди да се впуснете в подобна сделка, може да се консултирайте с Екипа на УЗАКОНИ-КОНСУЛТ БГ, който ще ви посъветва как да защитите интересите си по най-добрия за вас начин.📞 Ако обмисляте сделка с имот със спорен статут или незаконен строеж, свържете се с нас за професионална правна консултация и пълна правна проверка.
Екип на УЗАКОНИ-КОНСУЛТ БГ